Семейная ипотека по-новому: что происходит с рынком жилья в Томске

ТОМСК, 21 окт – РИА Томск. Томский рынок недвижимости после сентябрьского ипотечного ажиотажа привыкает к новым условиям семейной ипотеки: многодетные семьи активнее интересуются просторными квартирами, а застройщики пересматривают предложения с учетом возможностей покупателей. Как изменились цены на жилье, кому теперь проще приобрести квартиру и чего ждать от рынка до конца года – в материале РИА Томск.Ранее сообщалось, что с 1 октября ставка семейной ипотеки зависит от количества детей: для семей с одним ребенком она выросла до 10%, с двумя – до 8%, с тремя составляет 6%, с четырьмя – 4%, с пятью и более – 2%. Максимальная сумма льготного кредита увеличена до 8 миллионов рублей для семей с двумя детьми и до 10 миллионов для многодетных с тремя и более детьми.При покупке квартиры обязательно наличие хотя бы одного ребенка младше семи лет, а срок государственного субсидирования ставки теперь ограничен 15 годами.Томский рынок недвижимости в цифрахПо словам директора томского бюро оценки недвижимости "ТОККО" Дмитрия Хлопцова, к 1 октября 2026 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Томске составила около 133 тысяч рублей. Для сравнения: в апреле эксперт оценивал ее в 128,6 тысячи рублей.Одним из наиболее заметных изменений стало сокращение предложения на рынке. По данным Хлопцова, если в марте 2026 года в продаже находилось 1467 квартир, то к сентябрю их количество уменьшилось до 1047. В декабре 2022-го покупателям предлагалась 2731 квартира."В 2017–2019 годах, когда у нас был развитый рынок, можно было выбирать из 4000 квартир и больше. Но уже четыре года подряд количество предложений сокращается. Сейчас осталось около 1000 квартир, причем речь идет и о первичном, и о вторичном рынке. Покупателю становится сложнее найти подходящий вариант", – отметил эксперт.Средняя ставка по ипотеке к концу сентября снизилась примерно до 18,7%, говорит эксперт. В августе банки Томской области выдали жилищных кредитов на 2,4 миллиарда рублей, из которых 837 миллионов пришлось на первичный рынок, а около 1,57 миллиарда – на вторичный. Согласно представленной экспертом статистике, выдачи на первичном рынке сократились на 25%, тогда как на вторичном выросли на 20%.Особенно высокая активность покупателей наблюдалась в сентябре, когда томичи стремились оформить семейную ипотеку до изменения условий программы. По данным Сбербанка, ипотечные выдачи за месяц выросли на 66%, а относительно сентября 2025 года – на 62%. Доля новостроек в структуре выдач достигла 62%, увеличившись на 10 процентных пунктов. В ВТБ сентябрь также стал пиковым месяцем и по количеству, и по объему ипотечных сделок. Объем выдач в регионе вырос на 84% по отношению к августу 2026 года и на 64% к сентябрю 2025-го. Доля семейной ипотеки в сентябре составила 82% от общих выдач.В Томской домостроительной компании (ТДСК) на семейную ипотеку в последний месяц действия прежних условий пришлось 78% продаж. "У нас покупатели едва успевали выходить на сделки. Мы записывали людей даже на десять вечера. Банки всячески помогали с оформлением документов, чтобы все желающие успели воспользоваться прежними условиями", – рассказал главный аналитик компании Борис Черников.При этом представители банков отмечают, что структура ипотечного кредитования начала меняться еще до октября. Представитель Совкомбанка в Томской области Марина Рукавицына отметила, что за последний год в выдачах банка постепенно увеличилась доля вторичного жилья.Начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ в Томской области Ярославна Нурганова рассказала, что за последний год в выдачах банка постепенно увеличилась доля рыночной ипотеки."Корректировка денежно-кредитной политики ЦБ и последующее за ним снижение ставок привело к росту интереса заемщиков к рыночным программам: люди перестали ждать более комфортных условий и начали реализовывать отложенные планы. Заемщики ориентируются на возможность последующего рефинансирования, когда стоимость кредитов начнет снижаться активнее. В количестве наших выдач третьего квартала 2026 года на долю рыночной ипотеки приходится 53%", – пояснила управляющий банка ВТБ в Томской области Ольга Фадеева. Она добавила, что растет спрос на объекты от застройщиков в уже сданных домах.В банке "Левобережный" также фиксируют восстановление интереса к рыночным ипотечным программам. По словам начальника отдела ипотечного кредитования томского отделения банка Ларисы Гришко, эта тенденция стала заметна еще во второй половине 2025 года на фоне постепенного снижения ключевой ставки Центробанка."В первом квартале 2025 года семейная ипотека составляла около 90% наших выдач, а в третьем квартале 2026-го ее доля сократилась до 37%. Рыночная ипотека начала восстанавливаться еще с третьего квартала прошлого года. Сейчас на кредиты по рыночным ставкам приходится порядка 57–60% выдач", – пояснила Гришко.Кому семейная ипотека стала доступнееПоследствия октябрьских изменений различаются в зависимости от состава семьи. Наиболее заметные преимущества получили многодетные покупатели, для которых увеличилась максимальная сумма льготного кредита."Раньше льготный кредит по "семейке" был ограничен 6 миллионами рублей. Чтобы приобрести большую трех- или четырехкомнатную квартиру, многодетной семье требовалось внести около 50% первоначального взноса или оформить комбинированную ипотеку, когда часть суммы предоставляется по рыночной ставке. Сейчас таким семьям доступен кредит до 10 миллионов рублей и возможности выбора стали шире", – пояснил Черников.Для семей с одним ребенком условия стали менее выгодными. При сохранении максимального размера льготного кредита в 6 миллионов рублей увеличение ставки существенно повлияло на ежемесячный платеж. В связи с этим застройщики расширяют предложения компактных квартир."Мы выводим на рынок жилье меньшей площади. Например, у нас давно не было квартир по 22 квадратных метра, а сейчас такое жилье можно приобрести менее чем за 4 миллиона рублей. Меняется и типология: вместо отдельной кухни предлагаем кухню-гостиную, чтобы семья могла более эффективно использовать площадь и снизить стоимость покупки", – рассказал аналитик ТДСК.Важным изменением для Томской области стало и новое требование к возрасту детей. По словам Черникова, некоторые многодетные семьи еще летом решили отложить покупку квартиры в ожидании дифференцированных ставок. Однако воспользоваться обновленной программой смогут не все."Есть семьи, которые ждали более выгодных условий и с лета откладывали покупку по семейной ипотеке. Рассуждали так: у нас трое детей, для многодетных ставка станет ниже, и можно будет купить квартиру. А получилось, что все дети уже старше семи лет и семья не подходит под программу. Для Томской области это серьезный нюанс, поскольку раньше возрастного ограничения для семей с двумя несовершеннолетними детьми не было", – отметил он.В "Карьероуправлении" также фиксируют изменение структуры спроса. По словам замдиректора по недвижимости компании Светланы Забары, в первые две недели октября вырос интерес к трехкомнатным квартирам. В компании представлены такие объекты площадью от 65 до 110 квадратных метров, при этом средняя площадь семейного жилья составляет 80–82 "квадрата".Длинные кредиты и новые предложенияОдним из основных инструментов поддержки спроса стали совместные программы банков и застройщиков. Они позволяют уменьшать ежемесячные платежи за счет субсидирования процентной ставки со стороны строительных компаний и увеличения срока кредитования.В частности, Совкомбанк предлагает семейную ипотеку на срок до 30 лет по партнерским программам. "Совкомбанк существенно расширил параметры кредитования в рамках партнерских программ с застройщиками. Теперь мы готовы предоставлять семейную ипотеку на срок до 30 лет, что позволяет семьям с детьми оптимизировать финансовую нагрузку. Ключевое преимущество такого подхода – ежемесячный платеж становится значительно комфортнее по сравнению со стандартными условиями семейной ипотеки, доступными на общих основаниях. Это решение позволяет нашим клиентам приобретать жилье большей площади или класса, сохраняя высокий уровень качества жизни", – пояснила Рукавицына.В Сбербанке также рассказали о совместных продуктах с застройщиками, позволяющих увеличить срок кредитования до 30 лет. Кроме того, банк предлагает программы субсидирования ставок и траншевую ипотеку, при которой кредитные средства выдаются частями.В "Карьероуправлении" также планируют активнее использовать индивидуальные предложения и совместные программы с банками. "Сейчас будем работать с каждым покупателем индивидуально: учитывать, сколько в семье детей, какой первоначальный взнос, какая квартира нужна. Скидки за лояльность станут более гибкими, будут совместные предложения с банками. Впереди Новый год, и покупатели традиционно ждут декабрьских акций", – рассказала Забара.Что будет с рынком до конца годаЭксперты считают, что октябрь и ноябрь станут периодом адаптации к обновленной программе семейной ипотеки. На динамику продаж в ближайшие месяцы также повлияет высокая база сентября, когда многие семьи завершили покупку жилья до изменения условий кредитования."На текущий момент оценить влияние изменений по семейной ипотеке мы пока не готовы. Октябрь и ноябрь уйдут на адаптацию рынка. При этом мы продолжаем работать с застройщиками, развиваем программы субсидирования и другие инструменты, которые помогают покупателям", – сказала представитель Сбербанка.В ТДСК также ожидают, что после сентябрьского ажиотажа рынку потребуется время для восстановления привычной активности. По мнению Черникова, спрос в ближайшие месяцы будет определяться возможностями семей получить кредит на новых условиях и предложениями застройщиков, позволяющими уменьшить финансовую нагрузку.Ситуация на рынке недвижимости влияет и на объемы жилищного строительства. Как рассказала замначальника департамента строительства Томской области по общим вопросам Олеся Самойленко, годовой план ввода жилья в регионе составляет 546 тысяч квадратных метров, из которых около 60% должно приходиться на многоквартирные дома, а 40% – на индивидуальное строительство."За девять месяцев 2026 года в Томской области ввели 200,9 тысячи квадратных метров жилья. Из этого объема 74,1% пришелся на ИЖС. Существует риск невыполнения плана по вводу жилья в Томской области по итогам 2026 года. Власти стремятся к выполнению показателя по вводу жилья не менее уровня 2025 года. Мы видим перспективы в комплексном развитии территорий. Рассчитываем, что в течение ближайших пяти лет этот механизм поможет развитию строительной отрасли региона", – отметила Самойленко.По мнению Хлопцова, одним из главных факторов дальнейшего восстановления спроса на жилье остается снижение стоимости рыночной ипотеки. Массовый интерес к таким кредитам, по его оценке, может вернуться при ставках около 12% годовых.В свою очередь, застройщики рассчитывают поддержать покупательскую активность за счет совместных ипотечных программ с банками и расширения предложения квартир под разные потребности семей. Первые октябрьские сделки показывают, что увеличенные лимиты льготного кредитования уже позволяют части многодетных покупателей реализовать планы по улучшению жилищных условий.Реклама. Рекламодатель ПАО "ТДСК". Идентификационный номер рекламы: 2W5zFJhWfv1